Методология анализа инвестиций в недвижимость.

Методология анализа инвестиций в недвижимость.

Инструменты финансового и инвестиционного анализа Комплексный подход: В разделе" Методики" представлены темы: Инвестиционный анализ делается на основе методики оценки прогноза изменения денежных потоков, порожденных инвестиционным проектом. В данной методике инвестиционного анализа сделана привязка к российской системе налогообложения, учтена возможность корректировки на уровень инфляции, и используются переменные барьерные ставки и уровни реинвестиций. Рассматривается три варианта финансирования инвестиционного проекта: Имеется четыре варианта расчета барьерной ставки и три уровня реинвестирования. Три варианта экстраполятора для прогноза будущих значений параметров. Рассматривается четырнадцать прогнозируемых параметров инвестиционного проекта.

8.4.3. Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Кроме того, методы ипотечно-инвестиционного анализа помогают с выполнением следующих функций: Помощь в принятии компетентных решений в сфере управления финансами и использования инвестиционных активов. Определение проблем в экологическом и социальном, технологическом, финансовом, организационном плане. Они часто возникают, пока реализуются те или иные разновидности инвестиционных проектов.

Оптимизация процесса принятия решения путём поиска подходящих действий.

Ипотечно – инвестиционный анализ представляет разновидность Ипотечный кредит представляется на длительное время на приобретение Ставка доходности недвижимости рассчитывается по формуле.

Ипотечный коэффициент Эллвуда имеет следующее выражение: Обычно задается закон изменения дохода например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления , в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации по заранее рассчитанным таблицам или функционально. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем мы будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе: Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условие финансирования и амортизации. Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи.

Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала: Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту г, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен производить периодические отчисления из своего дохода на амортизацию кредита, тем самым уменьшая собственный капитал. Следовательно, мы должны скорректировать величину Уо в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту.

Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента в]] Ут. Величина в]] Ут равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, то есть Кт - Ут.

Инвестиционно-ипотечный анализ

Пример Что такое чистый денежный поток Чистый денежный поток ЧДП — это результат суммирования всех притоков денежных средств и оттоков денежных средств с минусом по проекту в разрезе временных интервалов, обычно месяцев или лет. Показатель используется для расчета экономической эффективности инвестиционного проекта, а также для составления отчета о движении денежных средств компании за прошедший период.

Приток и отток капитала — это получение и возврат кредитов и займов, выплата дивидендов акционерам — не используются в расчете ЧДП по инвестиционному проекту, потому что иначе картина инвестиционной привлекательности проекта будет искажена. Формула чистого денежного потока Перед тем, как говорить, как найти чистый денежный поток, рассмотрим, из чего он состоит.

Текст работы размещён без изображений и формул. Система финансирования инвестиционного процесса складывается из источников Также стоит привести анализ данных по кредитованию нефинансовых организаций и.

Подходы к его проведению 1. Оценка объекта недвижимости Введение При оценке недвижимости применяются различные подходы в оценке. Одним из наиболее распространенных является - доходный подход, который представляет с собой совокупность различных методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Одной из особенностей доходного подхода является ипотечно-инвестиционный анализ, который является моделью данного подхода.

Актуальность темы заключается в том, что ипотечно-инвестиционный анализ играет существенную роль в наше время, так как данная техника часто применяется на практике. Дело в том, что практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости.

Чистый денежный поток

Оценка инвестиционного портфеля Оценка инвестиционных решений, ранжирование инвестиционных объектов и моделирование инвестиционного портфеля могут осуществляться на основе различных методов. Методы моделирования инвестиционного портфеля. В соответствии с правилом выбора по Парето наилучшим из совокупности предполагаемых инвестиционных объектов является вариант, для которого нет ни одного объекта по заданным показателям не хуже него, а хотя бы по одному показателю лучше.

При этом для сравнения объектов инвестирования по заданным показателям составляются, как правило, таблицы предпочтений, демонстрирующие преимущества тех или иных инвестиционных объектов. Зачастую правило выбора по Парето дает большее количество вариантов, чем это необходимо с учетом ограниченности общего объема инвестиционных ресурсов.

техник, входящих в группу методов ипотечно - инвестиционного анализа. Прежде i – годовая ставка ипотечного кредитования, десятичная дробь. При этом, в формуле модели группы инвестиций Ross Kazdin.

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора: Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. Зависимость отдачи на собственный капитал от коэффициента ипотечной задолженности. Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа.

Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости: С точки зрения кредиторов например, ипотечного банка , более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска, нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Виды кредитов. Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами. Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа Метод ипотечно-инвестиционного анализа ИИА это оценка стоимости бизнеса, основанная на учете собственного и заемного капитала. Различают прямую и обратную технику ИИА. Прямая техника ИИА [ ] —— это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи к основной сумме ипотечного кредита.

Обратная техника ИИА или техника Элвуда [ ] позволяет заранее определить отношение неизвестной стоимости собственности к предполагаемому ЧОД, то есть в конечном итоге определить общую ставку капитализации в виде формулы. Прямая техника инвестиционного анализа опирается на уравнение дисконтирования [2]:

Универсальность традиционной ипотечно-инвестиционной техники долга на момент продажи), плюс стоимость ипотеки на момент оценки. быть алгоритмизировано в соответствии с общей формулой проведения расчетов".

Расчет эффективности инвестиций Из книги Экономика предприятия автора Душенькина Елена Алексеевна Расчет эффективности инвестиций Для оценки эффективности проекта используются следующие показатели: Чистый доход предприятия от реализации инвестиционного проекта Статистика процентных ставок Статистика процентных ставок или проценты за кредит — это статистика цен особого вида. Задача статистики процентных ставок — краткосрочный учет условий выплаты процентов по выбранным видам вложений, кредита и ценных бумаг для того, 5.

Расчет эффективности инвестиций Из книги Экономика предприятия: Чистый доход предприятия от реализации инвестиционного проекта —

8 Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда Вклад Эллвуда в ипотечно-инвестиционный анализ заключался в разработке краткой формулы, которая позволяет получить результаты идентичные результатам применения традиционной техники при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период.

Традиционную технику удобнее использовать когда известна сумма кредита и цена перепродажи, технику Эллвуда удобнее использовать когда известны коэффициенты. Формула Эллвуда выглядит следующим образом: Может быть использован в уравнении как минус - ; , - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода.

Терминология секьюритизации и ипотечного кредитования по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета. . Average Life (средний срок погашения) — мера дюрации инвестиций, . не может быть оценена при помощи стандартных методов кредитного анализа.

Различают прямую и обратную технику ИИА. Прямая техника ИИА [ ] —— это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи к основной сумме ипотечного кредита. Обратная техника ИИА или техника Элвуда [ ] позволяет заранее определить отношение неизвестной стоимости собственности к предполагаемому ЧОД, то есть в конечном итоге определить общую ставку капитализации в виде формулы.

Прямая техника инвестиционного анализа опирается на уравнение дисконтирования [2]: Здесь и далее для удобства сравнения используются обозначения из [2]. Подставляя эти выражения в уравнение 8. Это уравнение представляет собой обычное уравнение дисконтирования для определения современной стоимости будущих денежных потоков. Его особенностью является то обстоятельство, что возможная продажная цена выражена в определенном отношении через неизвестную стоимость собственности.

ИПОТЕЧНО - ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

Рассмотрим проект, требующий начальных вложений а0, который приносит ежегодный доход. Логично, что стоимость денежной единицы во втором периоде из-за инфляции будет меньше, чем в первом. Приведенный доход в каждом периоде рассчитывается следующим образом: И так далее до года : Жизненный цикл проекта равен десяти годам, считая с нулевого года, в котором осуществляется инвестирование.

По этой формуле делают вычисления к периоду начисления процентов, Расчет эффективности инвестиций Для оценки эффективности проекта.

Похожие презентации Показать еще Презентация на тему: Оценка недвижимости Оценка недвижимости — процесс определения денежного эквивалента. Оценка недвижимости Оценка недвижимости — процесс определения денежного эквивалента стоимости недвижимости Выделяют три основных подхода к оценке: Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости определяется теми доходами, которые собственник получит в будущем аренда, цена перепродажи.

Традиционная 1 Традиционная - общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Модели, основанные на капитализации дохода 2 Модели, основанные на капитализации дохода от использования собственности: Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет цену, которая должна быть уплачена за собственность: Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи:

NPV, IRR, PI в Microsoft Excel, или Оценка инвестиционных проектов с помощью Excel.


Comments are closed.

Узнай, как дерьмо в голове мешает тебе больше зарабатывать, и что сделать, чтобы очистить свой ум от него полностью. Нажми тут чтобы прочитать!